Principales cláusulas abusivas

Por lo general, en el mercado inmobiliario, los contratos de compraventa de obra nueva (en construcción, sobre plano…) son contratos de adhesión, es decir, contratos no negociados individualmente, sino establecidos de forma unilateral por el vendedor, que a la hora de redactarlos cuida solo de sus intereses, obviando los del comprador que, en caso de desavenencias, saldrá, por lo general, perjudicado.

Concepto de cláusula abusiva:

Todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y las prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen, en perjuicio del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes. Serán abusivas en todo caso aquellas cláusulas que:

 

Cláusulas abusivas habituales en la compra de vivienda

1. Cláusulas que imponen al comprador gastos que son propios del vendedor

En general se incluirán aquí todos aquellos gastos que deben ser soportados por el promotor para cumplir con su obligación principal, entregar la vivienda y que son previos a la escritura de compraventa. A modo de resumen podemos concluir que, el precio de la vivienda reflejado en el contrato de compraventa debe incluir todos aquellos gastos que deban ser soportados por el vendedor, sin poder, en ningún caso, ocultar en el clausulado del contrato otros costes a sufragar por el comprador.

2. Obligación a subrogarse en el préstamo hipotecario del promotor

Los tribunales han venido considerando abusiva aquella cláusula por la que se obliga al comprador a subrogarse en el préstamo hipotecario  suscrito por el promotor/vendedor para financiar la construcción y, por tanto, a costear la comisión de cancelación de dicho préstamo si decide solicitar la hipoteca en otra entidad financiera.

También será abusiva aquella cláusula que, aún permitiendo al comprador la elección de entidad financiera, deje un lapso de tiempo mínimo entre la comunicación de fin de la construcción y la citación para escriturar, haciendo imposible que el comprador pueda negociar con otras entidades y se vea forzado a subrogarse en el préstamo del promotor.

Así pues, el comprador debe tener plena libertad para elegir entidad financiera y un plazo de tiempo suficiente y razonable desde la comunicación del fin de obras para negociar con las entidades que considere oportunas.

3. Cláusulas que permiten al promotor modificar el proyecto

Son comunes en los contratos de compraventa de vivienda sobre plano cláusulas que permiten al promotor realizar cambios en el proyecto por “necesidades del proceso constructivo”. Este hecho es, hasta cierto punto, admisible, pero debe tenerse en cuenta que para que esas cláusulas sean válidas deben cumplir una serie de requisitos:

4. Cláusulas que permiten al promotor alterar el precio.

El precio de la vivienda debe quedar fijado en el contrato privado y este es inalterable, no siendo admisibles cláusulas que dejen el precio sujeto a variación.

Solo sería admisible un aumento del precio por circunstancias objetivas, completamente ajenas a la voluntad del promotor e imprevisibles, que hiciesen inviable la venta en las condiciones inicialmente pactadas. En cualquier caso, debe tratarse de supuestos excepcionales que casi en ningún caso se darán y deberá darse al comprador la posibilidad de desistir del contrato y recuperar las cantidades entregadas a cuenta.

5. Cláusulas que limitan la responsabilidad del promotor por cambios en las calidades

Conforme a lo dispuesto en la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios el contenido de la publicidad se integrará en el contrato, de forma que, en el caso de las viviendas, el comprador podrá exigir aquellas calidades reflejadas en los folletos promocionales, salvo que previamente a la firma del contrato se le hubiese advertido respecto a los posibles cambios. Obvia decir que también formará parte de contrato la memoria de calidades.

Además de este hecho, en ningún caso se podrán introducir en el contrato cláusulas que permitan al promotor cambiar las calidades de forma unilateral o aquellas en que el comprador renuncie a reclamar, si una vez entregada la vivienda las calidades no son las inicialmente pactadas.

En estos casos, cuando el cambio de calidades suponga una minusvalía de la vivienda, el comprador podrá exigir una rebaja en el precio, o incluso la resolución contractual, si los cambios respecto a lo pactado modifican de forma sustancial las condiciones de la vivienda.

6. Cláusulas que limitan la responsabilidad del promotor por cambios en la superficie

Es de sobra sabido que la superficie de la vivienda es uno de los aspectos básicos a valorar antes de proceder a la compra y consecuentemente debe estar perfectamente reflejada en el contrato de compraventa. En el contrato deberá especificarse con claridad si la superficie expresada se refiere a m² construidos, útiles, si se incluyen espacios comunes, terrazas, etc.

No serán admisibles aquellas cláusulas que vulneren el principio de transparencia que predican las leyes de defensa del consumidor, es decir, aquellas cláusulas que no dejen claro si se habla de m² útiles o construidos, si se incluye o no la terraza en el cómputo de superficie u otras similares.

Además de este hecho, es claro que la vivienda debe contar con la superficie señalada en contrato, pudiendo el comprador exigir una rebaja en el precio por los defectos de cabida, o incluso la resolución del contrato si las diferencias son sustanciales.

7. Cláusulas que limitan la responsabilidad del promotor en caso de retraso en la entrega

El plazo de entrega constituye uno de los elementos fundamentales del contrato de compraventa, por lo tanto no podrá dejarse a la voluntad del vendedor. El plazo de entrega debe concretarse con una precisión razonable (ej: “durante el mes de diciembre de 2010”) y serán consideradas abusivas aquellas cláusulas que hagan depender la fecha de entrega de hitos tales como la obtención de la Licencia de Obra o Licencia de Primera Ocupación (ej: “la vivienda será entregada en el plazo de 24 meses a contar desde la obtención de la Licencia de Obra”) ya que estos hechos dependen en gran medida de la voluntad del promotor y este podría adelantarlos o atrasarlos a su conveniencia.

Recordar además, que los retrasos en la entrega son causa suficiente para resolver el contrato y recuperar las cantidades entregadas a cuenta, además de sus intereses legales.

8. Cláusulas que limitan la responsabilidad del promotor en caso de defectos en la edificación

La Ley de Ordenación de la Edificación establece con claridad la responsabilidad del promotor frente al comprador por los defectos constructivos que pudiese tener la vivienda. Por tanto, toda cláusula que exima al promotor de esta responsabilidad será considerada nula, y se tendrá por no puesta.

Así pues, el comprador siempre tendrá acción directa contra el promotor por los defectos constructivos y podrá reclamar su reparación o, en su caso, una indemnización.

9. Cláusulas abusivas por falta de reciprocidad

Según la Ley General de Defensa del Consumidor, serán abusivas aquellas cláusulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, en perjuicio del consumidor y usuario. En general, entraran en esta definición aquellas cláusulas que impongan penalizaciones al comprador y no contengan previsiones similares para el promotor/vendedor (por ejemplo, si se establece una cláusula que imponga una penalización al comprador en caso de retraso en los pagos o en la escrituración, también deberá estar prevista una penalización para el vendedor en caso de retraso en la entrega).

En este sentido, también serán consideradas abusivas aquellas cláusulas que, ante un contrato de arras, permitan al vendedor retener las cantidades entregadas en caso de desistimiento del comprador, y sin embargo faculten al vendedor a desistir devolviendo únicamente las cantidades recibidas sin ninguna penalización, contraviniendo claramente el art. 1.454 del Código Civil respecto a las arras penitenciales.

En los casos de incumplimiento por parte del comprador (por ejemplo, imposibilidad de escriturar por falta de financiación) será abusiva aquella cláusula que determine la pérdida de todas las cantidades entregadas hasta el momento, salvo que esas cantidades no resulten una cantidad significativa en relación al precio final del inmueble.

10.Cláusulas abusivas por imponer renuncias a los derechos del comprador

En la compraventa de viviendas el comprador está asistido por una serie de derechos que son irrenunciables, y por lo tanto toda cláusula que los vulnere será considerada abusiva.

Entrarían en este punto aquellas cláusulas que impusieran la sumisión a un Tribunal distinto al del domicilio del consumidor, al lugar de cumplimiento de la obligación o a aquel donde se encuentre el inmueble. También aquellas en las que el comprador renuncie a derechos legalmente establecidos, como la obligación del promotor de avalar todas las cantidades entregadas a cuenta para garantizar la devolución en caso de que la construcción no llegase a buen fin.

Tampoco sería admisible la renuncia al seguro decenal de la construcción, ya que es una obligación del promotor establecida legalmente y de la que no se podrá exonerar en ningún caso.

 

Inicio | Contacto | Aviso legal
CYC Network