Sentencias despacho

SENTENCIAS RESOLUCION CONTRATO Y DEVOLUCION PRECIO

 

SENTENCIA

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 19 MADRID

Procedimiento ordinario número 1794/2009

 

SENTENCIA

En Madrid a treinta y uno de marzo de dos mil once.

Vistos por doña María Isabel Ferrer-Sama Pérez, Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 19 de Madrid los presentes autos de juicio ordinario 1794/2009 promovidos por la procuradora doña Carmen Hurtado de Mendoza Lodares en nombre y representación de doña Leonor … ... …. y don Kevin … ….asistidos por el letrado Fernando Sánchez de la Llave contra URBAPRO ARQUITECTURA URBANISMO Y GESTIÓN INMOBILIARIA S.L, representada por la procuradora doña Rosa-María del Pardo Moreno y asistido por el letrado don Fernando Martín Contera sobre resolución de contrato de compraventa y reclamación de cantidad.

 

ANTECEDENTES DE HECHO

 

PRIMERO.- El día 8 de septiembre de 2009, la procuradora doña Carmen Hurtado Mendoza en la indicada representación presentó demanda de juicio ordinario en la cual tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, solicita se dicte sentencia por la que se realicen los siguientes pronunciamientos:

1- Se declara la resolución del contrato privado de compraventa de fecha 5 de mayo de 2005 suscrito entre Urbapro y sus representados.

2.- Se condene a Urbapro al pago de 48.501,5 euros en concepto de devolución de las cantidades anticipadas del precio de la compraventa más los intereses legales devengados desde la entrega de las cantidades hasta su efectiva devolución.

3.- Se condene a URBAPRO por daños y perjuicios al pago de 1.100euros mensuales desde marzo de 2008 hasta la resolución judicial del contrato en concepto de rentas de alquiler sufragadas por sus representados.

4,- Se condene a URBAPRO en concepto de daños  perjuicios al pago de 3.557,49 euros por mejoras  de las calidades básicas controladas y pagadas en la vivienda objeto de resolución.

5,- Se condene ala demandada al pago de las costas del procedimiento.

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda, por auto de 23 de septiembre de 2009 e emplazó a la demandada y dentro del plazo legal, el día 4 de diciembre de 2009, la procuradora doña Rosa María del Pardo Moreno en la indicada representación presentó escrito de contestación ala demanda, alegando los hechos y fundamentos de derechos que estimó pertinentes y solicitó se dicte la Sentencia desestimando la demanda y condenando a la parte actora al pago de las costas causadas.

TERCERO.- Convocadas las partes para la celebración de audiencia previa, la misma tuvo lugar el día 1 de julio de 2010 con la asistencia de ambas partes y no siendo posible alcanzar una solución amistosa, se ratificaron en sus respectivos escritos de alegaciones proponiendo las pruebas que estimaron oportunas.

CUARTO.- El día 13 de enero de 2011 se celebró el juicio practicándose las pruebas propuestas y admitidas y después de formular ambas partes conclusiones quedaron los autos pendientes de sentencia.

QUINTO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado todas las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 

PRIMERO.- Los demandantes, doña Leonor … … … y don Kevin … …, dirigen la demanda contra URBAPRO ARQUITECTURA URBANISMO Y GESTIÓN INMOBILIARIA S.L (en adelante URBAPRO) solicitando se declare la resolución del contrato de compraventa de 6 de mayo de 2005 referente ala vivienda unifamiliar sita en la parcela 30704 de la Fase Tres de la Promoción “Residencial ***************”. Refiere la parte actora que según el contrato la vivienda debería haberse entregado antes del 30 de noviembre de 2007 y que la demandada amplió unilateralmente el plazo hasta el último trimestre de 2008 y pese a dicha ampliación se incumplió en el plazo de entrega pues la Licencia de Primera Ocupación concedida el 27 de febrero de 2009 fue suspendida al carecer de suministro de agua y alcantarillado. Por ello resolvió el contrato mediante burofax de 28 de mayo de 2009 solicitando la devolución de las cantidades anticipadas y los daños y perjuicios. En el presente procedimiento solicita la devolución de las cantidades anticipadas: 48.501,5€; intereses hasta la representación de la demanda 8.973,16 euros y daños y perjuicios en el que se incluyen gastos de alquiler a razón de 1.100 euros mensuales desde marzo de 2008 hasta que declare la resolución judicial del contrato y que hasta la presentación de la demanda asciende a 20.900 euros y mejoras abonadas por importe de 3.557,49 euros.

La parte demanda se opuso ala demanda alegando que la cláusula sexta del contrato contiene un simple previsión de plazos, no una obligación. Por otra parte indica que la constructora seleccionadas para la construcción,  SEOP paralizó las obras por problemas económicos pese a ser una constructora de primer orden y que debido a la crisis económica que ha afectado al sector inmobiliario, SEOP fue declaradas en concurso según publicación en el BOE de 22 de abril de 2009. También reconoce que se comunicó a los compradores la ampliación del plazo.

Por otra parte indica que la Licencia se concede el 27 de febrero y se suspende la eficacia el 21 de mayo de 2009 por lo que estaba también en suspendo el plazo de entrega de la vivienda. Se niega que concurra causa de resolución ni está obligada a indemnizar cantidad alguna. Se afirma que en cualquier caso no habría lugar a reclamar ninguna cantidad como mejoras puesto que se pactaron directamente con la constructora eximiendo a URBAPRO de toda responsabilidad respecto a las misma.

SEGUNDO.- Son hechos relevantes para el esclarecimiento de las cuestiones discutidas los siguientes:

- El día 6 de mayo de2005, doña Leonor …. …. y don Kevin … … suscriben con Urbapro, contrato de compraventa la vivienda unifamiliar nº 30704 perteneciente a la Fase III del Residencial ******************. La cláusula sexta del contrato relativa al plazo de entrega es del tenor siguiente:

Se prevé iniciar las obras de las viviendas de la presente fase, dentro del cuarto de los trimestres del año 2005. la finalización de las mismas está prevista en un plazo de 20 meses desde dicho comienzo. Una vez finalizadas la VENDEDROA solicitará la licencia de primera ocupación y entregará los inmuebles a la compradora en el plazo de tres meses desde la obtención de la licencia.
La entrega de llaves de los inmuebles objeto de esta compraventa se hará coincidir con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa. A tal objeto la VENDEDORA convocará al COMPRADOR con al menos 10 días, naturales de antelación, con señalamiento de día y hora.
Trascurridos dicho plazo, sin que se hubiese verificado la entrega, la parte COMRPADORA podrá optar entre seguir exigiendo el cumplimiento de contrato o la resolución del mismo en la forma y modo previsto en la disposición Adicional Primera de la Ley 38/1.999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación. La finca se transmitirá libre de cargas, arrendatarios y ocupantes y al corriente de sus obligaciones fiscales, salvo en su caso la carga hipotecaria que se referirá seguidamente.”

- El día 19 de febrero de 2007 URBAPRO remite comunicación a los compradores mencionando circunstancias climatológicas que han impedido el normal ritmo de ejecución de la obra, pero principalmente comunica que la Constructora SEOP ha paralizado las obras y que se adjudicarán a otra empresa para poder finalizar las obras (doc. 17 de la demanda)

- El 18 de abril de 2007 URBAPRO comunica al demandante que se ha hecho adjudicación de las obras a otra empresa y que la fecha prevista para la Constructora SEOP ha paralizado las obras y que se adjudicarán a otra empresa para poder finalizar las obras (doc. 17 de la demanda).

- El 28 de mayo de de 2009, los compradores resuelven el contrato mediante burofax en el que solicitan la devolución de la cantidad entregadas y los intereses devengados.

TERCERO.- El argumento utilizado por la parte actora para fundamentar la resolución es que han transcurrido más de tres meses previstos en la cláusula sexta del contrato para la entrega de la vivienda pues la licencia se concedió el 27 de febrero de 2009 y que a la fecha de la comunicación no puede ser entregada por carecer de servicios básicos como agua, luz y gas.

Por tanto, y partiendo de los propios actos de la partes actora, cuando Urbapro comunicó en febrero de 2007 las cusas del retraso de las obras y en abril, la contratación de una nueva constructora con ampliación del plazo de finalización hasta el tercer trimestre de 2008, la parte actora aceptó tácitamente el retraso pues aunque notificó el disgusto con dicha circunstancia, no ejercitó acción resolutoria e incluso en enero de 2008 contrató con la nueva constructora dos pequeñas mejoras o reformas con lo cual mostró su intención de seguir adelante con la compra pese a los retrasos..

Sin embargo, finalizadas las obras según el certificado final el 18 de noviembre de 2008 y concedida la licencia de primera ocupación el 27 de febrero de 2009, es cuando comienza a contar el plazo de tres meses previstos en la cláusula sexta para la entrega de la vivienda y transcurrido este plazo, la vivienda no estaba en condiciones de ser entregada pues como consta en la resolución del Ayuntamiento de 21 de mayo de 2009, se suspendió la eficacia de la Licencia por carecer de suministro de agua y alcantarillado.

Por tanto, según resulta de los documentos aportados, a la fecha prevista para la entrega, el 27 de mayo de 2009, la vivienda no había sido entregada ni la promotora se había puesto en contacto con los compradores ni reunía las condiciones para ser entregadas pues la Licencia de primera ocupación estaba suspendida y las viviendas no contaban con suministro de agua y de alcantarillado.

CUARTO.- La siguiente cuestión es determinar las consecuencias del incumplimiento del plazo. La demanda alega que según los términos del contrato el plazo de tres meses era una mera previsión y por tanto carecía de carácter esencial para la parte compradora.

Estas alegaciones deben ser desestimadas pues si bien es cierto que la cláusula del contrato relativa a la entrega comienza diciendo “Se prevé iniciar las obras...”, lo cierto es que la previsión se refiere al inicio de la obra y nada se dice en el contrato de que en el plazo de finalización de la obra en veinte meses sea una mera previsión y por el contrario, al contemplarse en el párrafo tercero la facultad de la parte de instar la resolución en caso del transcurso del plazo de tres meses, se está previendo que los efectos del incumplimiento del plazo sea la posibilidad de la parte compradora de optar entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del contrato. Por tanto es claro, que las partes decidieron al amparo de la libertad contractual prevista en el art. 1255 C.C que no realizada la entrega la parte compradora podía optar por resolución del contrato y así lo hizo, por lo que dicha cláusula ha de tener plena eficacia jurídica, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1,091 del Código Civil, entendiéndose que las partes han concedido al plazo de entrega de la vivienda carácter esencial pues se autoriza la resolución del contrato si la vivienda no se entrega en la fecha fijada, sin hacer incluso ninguna matización respecto de las causas de la falta de entrega.

 En este punto, la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de 14 de septiembre de 2010, declara en su supuesto similar “El tenor literal de la cláusula transcrita, inserta en los dos contratos de compraventa litigiosos, no puede ser más clara y enerva por completo la aplicación, al supuesto de autos, de la doctrina jurisprudencial que considera improcedente la resolución contractual ante un mero retraso en la entrega de la vivienda que no impide alcanzar el fin contractual pretendiendo por las partes. En efecto, como exponente de esa doctrina jurisprudencial puede citarse la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2.009 (Sentencia número 150/2009), en la que señala el Alto Tribunal, entre otros extremos, textualmente, lo siguiente: “... se ha de poner de manifiesto la existencia de una jurisprudencia consolidada en el sentido de respectar el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado (Sentencias de 27 de noviembre 1992, 18 de noviembre 1993 y 7 marzo 1995) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin (Sentencia de 14 diciembre 1983), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento (sentencias de 20 de junio 1981 y 13 marzo 1986) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor (sentencia de 10 marzo 1983). Del mismo modo se entiende a la posible presencia de circunstancias ajenas al deudor que dificulten el cumplimiento para no declarar la resolución (sentencia de 11 diciembre 1980 y 8 junio 1993).”

Ahora bien, como ya hemos adelantado, tal doctrina jurisprudencial no puede aplicarse en el presente caso, en la medida en que los contratos de compraventa litigiosos no se limitan a fijar un plazo máximo para la entrega de los inmuebles, sino que, además incluyen la cláusula contractual antes transcrita, en la que se atribuye expresamente a los compradores la facultad de optar por la resolución contractual si no hubiese tenido lugar la entrega de dichos inmuebles dentro del plazo máximo pactado. Se trata de una cláusula contractual que las partes decidieron incluir en los contratos, en uso de la autonomía de la voluntad, que les corresponde de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.255 del Código Civil, y que  no vulnera la ley ni la moral ni el orden público, por lo que dicha cláusula ha de tener plena eficacia jurídica, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.091 del Código Civil”. Igualmente  en la sentencia de la misma Audiencia Provincial de 14 de enero de 2010 (citada en la anterior) se recuerda que “si los contratos son fuente de las obligaciones  (art. 1.089 C. c), y tienen fuerza de ley entre las partes contratantes (1.0914 C.c) y si en este caso ha sido redactado unilateralmente por la propia vendedora, no cabe duda de que la facultad resolutoria explícita concedida en dicha estipulación octava autoriza al comprador a resolver el contrato en el caso de que no se le entregue la vivienda en el plazo estipulado, incluso si ellos se debiera a fuera mayor o imperativo legal, con lo que se da una transcendencia absoluta a dicho plazo”.

QUINTO.- La parte demandada alega que los compradores podían empezar a habitar la vivienda pues hubieran contando con agua de obra. Esta alegación tampoco puede ser estimada pues aunque según figura en el documento nº 16 a la fecha de de notificación de la suspensión de la eficacia de la Licencia, el 13 de julio de 2009, ya se habían cumplido los tres condicionamientos que fijó el Canal Isabel II, a la fecha en que se debía haber entregado la vivienda el 27 de mayo de 2009, la vivienda, no estaba en condiciones de ser entregada y no consta que estuviera levantada la suspensión de la eficacia de la licencia.

En este punto, debe tenerse en cuenta que la entrega de la vivienda no puede entenderse como un acto meramente formal, sino que por el contrario, exige una entrega efectiva, entendida como material y administrativamente apta para su ocupación. Es decir, de estar en condiciones para que el comprador pueda tomar posesión de la misma y ocuparla, destinándola al uso que le es propio, lo cual exige la obtención de la Licencia de Primera Ocupación, ya que dicho documento habilita al comprador para solicitar el suministro de agua, electricidad o gas. En esta línea, la Ley 38/1.999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en su artículo 5, relativo a las Licencias y Autorizaciones administrativas establece que “la construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su ocupación precisará las preceptivas licencias y demás autorizaciones procedentes de conformidad con la normativa aplicable. Por otra parte, el art, 1.258 C.c determina que “Los se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley”. Por tanto, la entrega de los inmuebles implica la obligación de entregar aquella documentación que permite el uso del inmueble adquirido conforme a su destino, posibilidad de uso que exige la obtención de la Licencia de Primera Ocupación para poder solicitar los servicios y suministros de agua, electricidad etc. y comprobar que la vivienda cumplía las condiciones de seguridad y habitabilidad que determinaron la concesión de la licencia de construcción.

Por todo lo expuesto, procede estimar que existió incumplimiento del plazo de entrega fijado en el contrato y que dicho incumplimiento autorizaba a la parte compradora a resolver el contrato, facultad que ejercitó al amparo del art. 1.1234 C.C.

SEXTO.- Respecto de los efectos de la resolución la parte actora reclama la devolución de las cantidades entregadas, los intereses legales de dicha cantidad una indemnización de daños y perjuicios consistentes en las mensualidades de alquiler abonada desde marzo de 2008 a razón de 1.100 euros y la devolución de las cantidades pagadas por mejoras.

En relación a la indemnización de daños y perjuicios la parte demanda sostiene que únicamente procedería la indemnización de instarse el cumplimiento del contrato. Esta afirmación carece de soporte legal, pues en el art. 1.124 prevé la indemnización también para el caso de promoverse la resolución del contrato al declarar en el segundo párrafo que “El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos”. Por lo expuesto,  si el arrendamiento se concierta en febrero de 2008 cuando según el contrato ya se tendría que haber producido la entrega de la vivienda, procede acceder a la petición de indemnización consistente en las rentas devengadas desde marzo de 2008 hasta la representación de la demanda por importe de 20.900 euros, según contrato y resguardos de transferencias aportados, más las mensualidades de rentas devengadas hasta la audiencia previa, octubre de 2009 a junio de 2010, según justificantes de transferencias acompañados en la audiencia previa, ascendiendo la indemnización por este periodo a la cantidad de 9.900 euros a razón de 1.100 euros mensuales según la petición del suplico más las mensualidades posteriores a razón de 1.100 euros hast que sea firme el pronunciamiento judicial relativo ala resolución del contrato y previa acreditación del pago de la mensualidad. Por este concepto deberá abonar la cantidad de 30.800 euros.

Finalmente, en cuanto a las mejoras la parte demandada sostiene que son reformas que la parte compradora concertó exclusivamente con la constructora y por ello, se hizo constar expresamente en el documento 50 la expresa falta de responsabilidad de la promotora. Ciertamente, en dicho documento se refleja esa exención de responsabilidad, sin embargo, debe entenderse que lo que ello implica es que se contratan a la constructora y que respecto a su ejecución no responde la promotora. Sin embargo, lo cierto es que es el incumplimiento del plazo de entrega imputable a la promotora la es causa de que ese desembolso haya resultado inútil, con lo que el incumplimiento es la causa de ese daño y deber ser indemnizado por el responsable del retraso. Por ello deberá abonar a los demandantes la cantidad de 3.557,49 euros.

Por lo expuesto, procede la íntegra estimación de la demanda, debiendo restituir la demandada las cantidades anticipadas por los compradores, 48.501,5 euros conforme al art.1.124 C.C y art. 3 de la Ley 57/1.968 de 27 de Julio, así como las mensualidades de renta abonadas desde marzo de 2008 a razón de 1.100 euros, ascendiendo la indemnización por este concepto a 30.800 euros más las rentas que se devenguen con posterioridad conforme al art. 220 L.E.C. y la devolución de las cantidades abonadas como mejoras por importe de 3.557,49 euros.

SEPTIMO.- En relación a los intereses, la cantidad adeuda en concepto de devolución de las cantidades entregadas a cuenta devengarán los intereses legales desde la notificación de la resolución del contrato, momento en que la demandad incurre en mora conforme al art. 1.100 C.C, y la disposición adicional 1ª, apartado c) de la Ley 38/1999 y la indemnización de daños y perjuicios, en cuanto a las cantidades reclamadas en la demanda, desde su interposición y las rentas posteriores desde la presente resolución o sin son posteriores desde su vencimiento, todo ello sin perjuicio de la aplicación. Del art. 576 L.E.C.

OCTAVO.- Se condena a la parte demandada al pago de las costas causadas conforme al principio del vencimiento a tenor del artículo 394 L.E.C.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación.

 

FALLO

Que estimando la demanda presentada  por la procuradora doña Carmen Hurtado de Mendoza Lodares en nombre y representación de doña Leonor … ... …. y don Kevin … ….contra URBAPRO ARQUITECTURA URBANISMO Y GESTIÓN INMOBILIARIA S.L, representada por la procuradora doña Rosa-María del Pardo Moreno debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de suscrito por ambas partes con fecha 6 de mayo de 2005 y debo condenar y condeno a la demandada a abonara los demandantes la cantidad de ochenta y dos mil ochocientos cincuenta y ocho euor (82.858,99 euros) en la cual se incluye la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio y daños y perjuicios, debiéndose añadir las mensualidades de renta devengadas con posterioridad  una vez acreditado su pago, con los intereses expresados, condenando a la parte demandada al pago de las costas causadas.

Notifíquese la sentencia a las partes haciéndoles saber que contra la misma pueden interponer recuso de apelación el cual deberán prepararse ante este Juzgado dentro de los cinco días constados desde el siguiente a la notificación conforme a los artículos 457 y siguientes L.E.C.

No se admitirá a trámite el recurso de apelación si al prepararse no acredita la parte haber constituido el depósito de (50€) en la cuenta 2447-0000-1794-09 conforme a la Disposición Adicional decimoquinta de la L.O.P.J añadido mediante la L.O 1/2009 de 3 de noviembre.

Así por esta mi sentencia, la pronuncio, mando y firmo.

 
Inicio | Contacto | Aviso legal
CYC Network